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碧桂园掘金马来西亚真相:单盘半年卖百亿 暗藏

2019-03-20 15:32编辑:admin人气:


  9月5日,碧桂园与英国伯明翰市签署谅解备忘录,合作开发伯明翰及周边地区的房地产项目。于碧桂园而言,这并非陌生的场景。继马来西亚和澳大利亚之后,英国是碧桂园在海外涉足的第三个国家。

  与国外政府谈判,遵循当地的发展方向以获得大量优质土地来开拓市场,这是碧桂园临摹的房企出海路径。而已开展销售的海外项目所贡献的业绩也初证了此路径的成功——2013年,马来西亚的金海湾项目开盘,年销售额达70亿元,成集团最大的销售贡献者;2014年,澳大利亚悉尼莱德花园项目开盘,年销售额为24.7亿元,成为当年悉尼住宅公寓销量冠军;2015年,马来西亚森林城市项目揭幕,至2016年年中,项目推出的127亿元货量已去化超过100亿元。

  碧桂园已完成全国化布局,海外业务成为其新的利润增长点,也是集团销售中异军突起的一股强劲力量。碧桂园对海外业务有许多打算,森林城市无疑是其中最值得浓墨重彩的一笔,建造森林城市项目是集团董事局主席杨国强梦想之一。

  中国国土的正南部,飞越中国南海,抵达马来西亚的最南端——柔佛州新山市,与新加坡不过一水之隔,最近的距离点只有2公里左右。这是森林城市项目的所在地,也是目前为止,碧桂园海外业务的主战场。

  与开发商而言,这是一个不可多得的市场。新加坡的乌节路片区,区域均价已经超过12万元/平方米,东海岸和圣淘沙片区均价亦超过了10万元/平方米,而接近马来西亚的第二关口附近,房价也已高达8万元/平方米。特大城市和繁荣商业圈素有溢出效应,临近新加坡的新山是新加坡外溢购买力的主要衔接地。

  碧桂园内部曾做过测算,在新山市的依斯干达特区,有约60%的购房者来自新加坡。而根据马来西亚官方消息,每个周末通过新马两个通道的人次达到38.8万。他们中有马来西亚人,也有新加坡人,而两国的物价和工资水平差异决定了他们拥有共同的特征——在新加坡工作在马来西亚居住。依斯干达特区成立于2006年,由马来西亚与新加坡两国合作发展,希望以此振兴区域经济。通俗来说,依斯干达与新加坡的关系相当于中国的深圳与香港、横琴与澳门的关系。

  瞄准了新山的大量住房需求,碧桂园启动了在伊斯干达特区填海工程。森林城市项目是杨国强的梦想,他曾对外界如此描述——小时候邻居们都在院子里玩耍交流,而现在楼下都是车,希望能建一个地面都是公园,楼房墙面长满植物,没有车辆行驶的理想住所,大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。森林城市项目由4个离岛组成,总投资约1000亿美元,占地20平方公里,目前已完成超过1平方公里的填海。除了实现分层立体、垂直绿化外,森林城市还是一个拥有千亿级配套之城。

  更值得关注的是马来西亚政府给予项目的支持。今年3月6日,马来西亚首相拿督斯里纳吉宣布,森林城市成为免税岛;几乎同时,马来西亚政府宣布单独为森林城市在新马第二关口B区开设专属VIP绿色通道。相关测算数据显示,首阶段的满负荷最多12个窗口同时运作,通关时间最快人均10秒。为更好利用此优势,项目自建跨海高速路桥,计划今年10月底通车,使业主能快捷到达新马第二大桥,全程缩短5公里路程。

  在中国,森林城市同样受政府重视。2016年2月底,广东省政府印发粤府[2016]15号文,部署推进供给侧结构性改革,并鼓励优势产能出海,为国际产能合作树立新支点。在该份文件中,森林城市项目被列为广东省国际产能合作重大项目,也是广东省“一带一路”“1+10”标志性项目之一。

  中国国家发改委国际合作中心研究员赵静认为,在承接产业转移等方面,森林城市培育了一个辐射辽阔的经济区,为国内、国际带来了新的投资机会。

  新山的道路干净整洁,汽车奔驰其上,环顾四周,路的两旁或前方常有墨绿色的提示牌出现“FORESTCITY”。

  不管是在机场化妆品店的导购小姐抑或是街头便利店的老板,被问到“森林城市”,都会说“噢,我知道那个项目”。

  在新山经营餐饮业的北京游老板表示,过去多年,新山房地产市场发展平平,本地开发商在户型改进、产品升级、营销手段上一成不变,也没有大的进步可言。“本地的房地产项目体量较小,都是一两栋,但是中国房企开发的都是大项目,还提供完善的配套。外来开发商的进入,带来了新的开发理念,迫使本地开发商自我改进,否则它们会失去市场。”

  华族历史博物馆主席陈再藩说,有远见的人已经开始布局新山的房地产项目。“未来几年,随着轨道交通的进步,地铁和隆新高铁的建设,可以预见新山的房地产市场将发展得越来越好,并将带动室内装修等上下游产业的发展。

  游老板认为,外界对马来西亚存在误解。历史早已过去多年,马来西亚几个种族间已学会如何更好地与对方相处,目前民族关系融洽,应该放下过去向前看。华人在马来西亚生活得不错,他们在各自的领域都能取得成就。

  有关机构出示的统计数据显示,目前马来西亚整体房价在全球第99位,涨幅在过去5年达28.19%,居全球第9。2015年的《财富》杂志榜单中,马来西亚为全球七个最值得投资的新兴市场之一。

  产业亦带动住房需求和投资发展。具体到森林城市本身,项目将引进近岸金融、新兴科技、电商基地、旅游会展等八大产业,以达“产城一体”的目标。除此之外,森林城市计划在2035年,为马来西亚带来22万个就业机会。

  驻森林城市项目的销售人员S女士说不清自己每天接待多少拨看房者,常常是忙得连喝水的时间都没有。她告诉记者,项目卖得不错,在8月末的最后几天,几乎每天都能卖出超过一个亿,购房者多数来自中国、马来西亚本地和附近的一些国家。

  2016年8月,碧桂园中期业绩发布会上,莫斌透露,3月6日至今不到半年时间,森林城市推出货量127亿元,销售超过100亿元。

  一家在A股上市房企中工作的高管告诉记者,房企出海捞金常常面临诸多风险,譬如国内外的政策差异、国外的本地保护势力排斥、品牌不受国外投资者认可等问题。如此一来,房企在国外开发的房地产项目容易面临库存高、去化周期长、回笼资金慢等问题,“但目前为止,碧桂园无疑是获取了初步的成功。”

  森林城市的销售神线月,碧桂园走出国门,在马来西亚的雪兰莪州有了第一个项目“碧桂园钻石城”。至2012年,海外项目还在建设中,尚未产生业绩贡献。这年,碧桂园全年实现销售金额为476亿元,省外贡献销售金额从2008年的24%提升到2012年的40%。

  至2015年,碧桂园提出积极实施海外拓展战略。2015年末,森林城市首批货量推出并基本售罄,至2016年年中,项目推出的127亿元货量已去化超过100亿元。

  9月3日,英国伯明翰市议会市长约翰.克兰西出现在马来西亚森林城市项目现场。约翰.克兰西接受第一财经记者采访时透露,伯明翰市正在建设国内第二条高速公路,有意引入碧桂园去开发轨道沿线项目。伯明翰是仅次于伦敦的英国第二大城市,也是英国主要铁路、公路干线和运河网的交汇点。

  约翰.克兰西当日透露,除了碧桂园外,目前潜在合作对象还有恒大和中建等企业。但他更倾向于选择碧桂园,因为在众多房企中,碧桂园最能配合当地政府的开发方向和节奏。9月5日,好消息传来,碧桂园与伯明翰市签署谅解备忘录,合作开发伯明翰及周边地区的房地产项目。

  上市的第九个年头,碧桂园已完成全国化布局,海外业务成为其新的利润增长点。2016年前八个月,碧桂园实现销售金额约1794.3亿元,年内突破两千亿规模将无悬念,而海外项目所能贡献的销售额将越来越多。

(来源:未知)

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