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环杭先锋城市海宁如今楼市行情如何?

2019-02-17 16:46编辑:admin人气:


  始于2015年底的“去库存”所造就的巨大“国家牛市”,于2018年上半年达到高潮,并快速谢幕。

  海宁做为此番楼市巨变热点中心区之一的环沪杭区域的典型城市,海宁楼市2018年同样经历了重要转向。

  2018年海宁房地产市场也发生了根本性的转变。上半年仍是卖方市场,月均成交量21万方,在限价的背景下,成交均价仍有上涨;而下半年明显转为买方市场,月均成交量锐减至11万方,成交均价小幅回落。时至7月,市场预期开始微妙转变,之后的几个月,市场呈逐渐降温之势。

  下半年市场预期发生变化之后,市场供需双方开始逐步趋于理性,市场趋于稳定。

  本网对城区及许村多个楼盘的走访中,我们也发现了部分下半年出现的热点现象。

  销售模式发生转变:上半年绑定车位等市场自发寻求溢价行为更是层出不穷;而下半年大多数楼盘基本取消车位绑定,服务费消失,部分楼盘价格出现松动。

  开盘加推去化缓慢:普遍项目开盘及加推去化低于七成,较多项目延缓加推节奏,部分项目迟迟未能首开。

  购房者观望心态加重:投资客几乎绝迹;客户日均来访较之前下降一半,尤其是新客到访锐减明显,观望情绪逐渐严重,客户购买周期明显变长。

  据本网统计,2018年全年,海宁成功出让了32宗涉宅类用地,总出让面积135.91万方,总建面250.87万方,吸金137.94亿元,平均楼面价为5498元/㎡,平均溢价率38.2%。另有2宗宅地遭遇流拍。

  而在2017年,海宁成功出让了36宗宅地,总出让面积达128.1万方,吸金138.45亿元。

  从每月数据来看,除去2月、4月、10月宅地告缺外,其余月份均有宅地成交。其中,红五月共有8宗涉宅用地迎来成交,土地面积达50.62万方,吸金44.02亿,达到了2018年的峰值。

  从土地宗数来看,供应最多的是许村镇,共有7宗宅地迎来成交,紧随其后的是市区和经开区,分别成交了5宗和4宗。

  从建筑面积来看,许村以61.41万方的宅地供应、47.35亿元的宅地出让金占据榜首;长安镇的平均楼面价最高,为9242元/㎡,紧随其后的是高新区,平均楼面价达到9018元/㎡。

  可以说,2018年海宁土地市场分化明显,许村、长安镇等临杭区域、以及市区热点板块是房企拿地首 选,而其他一些诸如袁花镇、丁桥镇等乡镇板块,则热度不再。

  2017年及2018年,海宁土地出让量都非常可观,受到楼面价溢价封顶影响,临杭及海宁市区各板块的最高楼面价维持在万元左右,但部分地块实际楼面价已经在15000元/㎡以上,高价地面临巨大入市压力。

  库存风险:市场去化量下行,土地供应量较大,大存量明显上升,目前海宁全市大存量合计约290万㎡。按近六个月月均去化15.3万㎡计,去化周期约19个月。

  价格风险:杭沪市场下行,价格外溢动因减弱,融杭接沪及城铁利好提前透支,后期利好提振市场能力变弱。临杭及城铁沿线楼盘未来面临较严重的价格下行风险;

  面对风云变幻、市场转折的2018年,对极不确定的2019年加以预判,更是一件难度极高的事。

  作为本轮杭州楼市上涨的“产物”,环杭城市房地产市场一度被看好。而随着杭州楼市冷风吹起,环杭城市市场将如何走向?海宁楼市在2019又将如何沉浮呢?

  市场急速进入下行期,投资客大幅减少,自住客户观望加剧,客户容量明显缩减;

  杭沪市场下行,价格外溢动因减弱,临杭及城铁沿线楼盘面临较为严重的价格下行风险;

  如果想要继续进入海宁,需要在地价降低至合理程度,即成本倒推售价可与杭州临平、下沙拉开一定价差时,适当布局临杭片区板块及城铁沿线板块;而传统核心的海宁鹃湖及城区板块应选择优质改善地块进行选择。

  也就是说,2019年房价大起大落的可能性非常小,而合理的自住需求会得到更多支持。

  那么,在这样的大环境下,对于房企来说,练好内功,充实现金流是关键。对于购房者来说,在维稳时期也是难得的购房时机,持币选房更有话语权。

(来源:未知)

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